50년 만기 주택담보대출(주담대)이란, 주택을 담보로 하여 50년 동안 상환하는 대출입니다. 일반적인 주택담보대출은 20~30년 정도의 만기를 가지는데, 50년 만기 주담대는 그보다 훨씬 긴 기간 동안 대출을 받을 수 있습니다. 그래서 월 상환금이 줄어들어 부담이 적어집니다.
예를 들어, 5억원의 주택을 구입하기 위해 4억원의 대출을 받는다고 가정해봅시다. 이때, 30년 만기 주담대를 받으면 연 2%의 이자율로 월 상환금은 약 147만원이 됩니다. 하지만, 50년 만기 주담대를 받으면 월 상환금은 약 98만원으로 줄어듭니다.
왜 50년 만기 주담대를 받으려는 사람들이 많을까요? 그 이유는 주택가격이 계속 상승하고 있기 때문입니다. 특히, 저소득층이나 중장년층은 저축을 많이 할 수 없어서 대출을 많이 받아야 합니다. 그러나, 일반적인 주담대는 월 상환금이 너무 높아서 감당하기 힘듭니다. 그래서 50년 만기 주담대를 이용하여 월 상환금을 낮추고, 주택을 구입하려는 것입니다.
하지만, 50년 만기 주담대에는 문제점도 있습니다. 첫째, 너무 오랜 기간 동안 이자를 내야 한다는 점입니다. 예를 들어, 위의 예시에서 30년 만기 주담대를 받으면 총 이자비용은 약 1억3천만원이지만, 50년 만기 주담대를 받으면 총 이자비용은 약 2억9천만원으로 두 배 가까이 늘어납니다. 둘째, 나이가 많아질수록 대출을 받기 힘들어진다는 점입니다. 예를 들어, 40세에 50년 만기 주담대를 받으면 90세까지 상환해야 합니다. 하지만, 은행은 나이가 많은 사람에게 대출을 잘 해주지 않습니다. 왜냐하면 나이가 많으면 소득이 줄어들거나 사망할 가능성이 높아서 대출금을 갚지 못할 위험이 커지기 때문입니다.
금융당국의 대책은?
최근에 50년 만기 주담대에 대한 여러 논란과 문제점들이 야기되자 금융당국이 50년 만기 주담대에 대한 대책을 내놓았습니다(🔗관련 뉴스 기사 바로가기). 그 이유와 내용은 무엇일까요?
그 이유는 가계부채 폭증 원인으로 지목된 50년 만기 주담대를 억제하고, DSR 규제를 우회하는 시도를 막기 위한 것입니다. 가계부채란 가정이 빚을 지고 있는 상태를 말합니다. 가계부채가 많으면 경제가 위험해집니다. 왜냐하면 빚을 갚느라 소비를 줄이거나, 빚을 못 갚아서 파산하거나, 금리가 오르면 부담이 커지기 때문입니다. 그래서 금융당국은 가계부채를 줄이기 위해 여러 가지 규제를 하고 있습니다.
그 중 하나가 DSR 규제입니다. DSR이란 총부채원리금상환비율의 약자로, 자신의 소득에 비해 얼마나 빚을 갚고 있는지를 나타내는 비율입니다. 예를 들어, 연봉이 1억원이고, 월 상환금이 100만원이면 DSR은 12%입니다. 금융당국은 DSR을 40% 이하로 유지하도록 권고하고 있습니다. 왜냐하면 DSR이 높으면 빚을 갚기 힘들어지고, 다른 대출을 받기 어려워지기 때문입니다.
그런데 이런 방법은 문제가 있습니다. 첫째, 실제로는 더 많은 빚을 지고 있음에도 DSR이 낮게 나타나서 가계부채 문제가 숨겨진다는 점입니다. 둘째, 산정만기보다 실제 약정만기가 길면 나이가 많아질수록 대출금을 갚기 힘들어진다는 점입니다.
그래서 금융당국은 이러한 문제점을 해결하기 위해 50년 만기 주담대의 산정만기를 축소할 계획입니다. 산정만기를 줄이면 대출한도가 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 7000만원 연봉자가 50년 만기 주담대를 받을 때, 산정만기가 50년이면 5억6000만원까지 빌릴 수 있지만, 산정만기가 30년이면 4억6000만원까지 빌릴 수 있습니다 . 금융당국은 산정만기를 얼마나 축소할지는 오는 30일께 은행권과 협의하여 확정할 예정입니다. 50년 만기 주담대의 산정만기도 단계적으로 손볼 가능성이 있습니다 .
금융당국은 나이 제한은 두지 않고 은행권 자율에 맡기기로 했습니다. 당초 나이 제한을 두는 방안을 검토했으나, 특례보금자리론과 달리 민간 주담대에는 나이 외에 다른 제한이 없어 역차별 등의 논란이 커질 수 있다고 판단했습니다 .
50년 만기 주담대 규제의 영향은?
이러한 대책이 50년 만기 주담대를 받으려는 사람들에게 어떤 영향을 미칠까요? 그리고 우리는 어떻게 해야 할까요?
첫째, 산정만기가 줄어들면 대출한도가 줄어들어 주택구입이 더 어려워질 수 있습니다. 예를 들어, 7000만원 연봉자가 50년 만기 주담대를 받을 때, 산정만기가 50년이면 5억6000만원까지 빌릴 수 있지만, 산정만기가 30년이면 4억6000만원까지 빌릴 수 있습니다. 이렇게 되면, 저소득층이나 중장년층은 원하는 주택을 구입하기 힘들어질 수 있습니다.
둘째, 나이 제한은 없지만 은행권의 심사 기준이 엄격해질 수 있습니다. 예를 들어, 40세에 50년 만기 주담대를 받으면 90세까지 상환해야 합니다. 하지만, 은행은 나이가 많은 사람에게 대출을 잘 해주지 않습니다. 왜냐하면 나이가 많으면 소득이 줄어들거나 사망할 가능성이 높아서 대출금을 갚지 못할 위험이 커지기 때문입니다. 그래서 은행은 나이가 많은 사람에게 대출을 해주더라도 이자율을 높이거나 담보를 요구할 수 있습니다. 이렇게 되면, 나이가 많은 사람들은 대출을 받기 힘들어질 수 있습니다.
그렇다면 우리는 어떻게 해야 할까요? 저는 다음과 같은 방안이나 제안을 드립니다.
- 첫째, 50년 만기 주담대를 받으려는 사람들은 자신의 소득과 상환능력을 잘 파악하고, 신중하게 결정해야 합니다. 너무 오랜 기간 동안 이자를 내거나, 나이가 많아져서 대출금을 갚기 힘들어질 수 있습니다. 그래서 50년 만기 주담대를 받는 것보다는, 짧은 기간 동안 저축을 늘리거나, 저렴한 주택을 구입하는 것이 더 현명할 수 있습니다.
- 둘째, 금융당국은 50년 만기 주담대의 산정만기를 축소하는 것뿐만 아니라, 다른 규제도 강화해야 합니다. 예를 들어, DSR 규제를 엄격하게 적용하거나, 부동산 가격 상승에 따른 대출한도를 조정하거나, 고금리 대출의 이용을 제한하거나, 담보가치 평가를 감독하거나, 가계부채 관리를 교육하거나, 신용등급을 개선하거나 하는 방법입니다. 이렇게 하면, 가계부채 문제를 효과적으로 해결할 수 있습니다.
- 셋째, 정부는 50년 만기 주담대를 받으려는 사람들을 위한 다른 지원책을 마련해야 합니다. 예를 들어, 저소득층이나 중장년층에게 특별한 세제 혜택이나 보조금을 제공하거나, 저렴한 공공주택을 공급하거나, 임대주택의 안정성을 높이거나, 주택공유제도를 확대하거나 하는 방법입니다. 이렇게 하면, 50년 만기 주담대에 의존하지 않고도 주택을 구입할 수 있습니다.
마치며
이상으로 50년 만기 주담대에 대한 금융당국의 대책과 그 영향에 대해 알아보았습니다. 50년 만기 주담대는 월 상환금이 낮아서 매력적으로 보일 수 있지만, 실제로는 많은 문제점과 위험성을 내포하고 있습니다. 그래서 우리는 50년 만기 주담대에 대해 잘 알고, 신중하게 결정해야 합니다. 또한 금융당국과 정부는 가계부채 문제를 해결하기 위해 더 많은 노력과 지원이 필요합니다. 그러면 우리 모두가 안전하고 행복하게 주택을 구입할 수 있을 것입니다.