최근 시중은행들이 앞다투어 50년 만기 주택담보대출 상품을 출시하고 있습니다. 주택담보대출의의 만기가 연장되는 경우 대출 한도가 높아지고 월 납입금이 줄어들어 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이자액 부담이 그만큼 커지게 되었고 부동산 시장이 침체되어 부동산 가격이 하락하는 경우 리스크가 매우 커질 수 있습니다. 은행 측의 입장은 “대출 기간을 늘려 원리금(원금+이자) 상환 부담을 낮출 수 있다”고 도입 배경을 밝혔지만, 일각에선 “은행이 더 많은 대출 자산을 끌어모으려는 속내를 감춘다”는 의견도 있습니다.
50년 만기 주택담보대출 장점과 단점
50년 만기 주택담보대출 상품이 나오면서 다양한 의견이 갈리고 있는데요, 확실한 사실은 장점과 단점이 명확하다는 점 입니다. 우선 가장 큰 장점은 주택담보대출 만기가 늘어나면서 대출 한도가 늘어나는 효과가 있습니다. 주택담보대출는 DSR과 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되다보니 매년 갚아야 하는 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 하고 있습니다. 하지만 원금을 갚는 기간이 50년으로 늘어나면 매년 갚아야 하는 원금이 줄어들어 그만큼 대출 한도가 늘어나게 됩니다. 또한 늘어난 기간 만큼 매월 원리금 상환액이 줄어들기 때문에 매월 납입 시기가 되었을 때 느끼는 부담이 줄어들게 됩니다.
하지만 그만큼 단점도 명확한데요, 무엇보다 오래 빌리는 만큼 이자의 총액이 늘어나게 됩니다. 예를들어 40년 만기(연 4.4%)일때 5억원을 대출 받는 경우 총 대출이자는 약 5억6357만원인데, 50년 만기로 같은 금액을 대출 받더라도 총 대출이자는 약 7억3769만원으로 원금의 150% 수준까지 늘어나게 됩니다. 빌린 금액보다도 갚아야하는 이자가 훨씬 많아지는 상황이 발생하는 것이죠.
집값이 오르면 이득
단점이 명확함에도 불구하고 50년 만기 주택담보대출에 사람들이 관심을 갖는 이유 역시 명확합니다. 바로 집값이 오르게 되면 결국엔 이득이기 때문입니다. 예를 들어 10여년정도 집을 매매하여 살다가 매도 후 주택담보대출을 상환을 하는데, 이 기간 동안 집값이 오르면 자산 규모를 불리면서 매달 갚는 원리금은 최대로 절약할 수 있다는 겁니다. 하물며 대출 실행 3년 뒤엔 중도상환수수료도 사라져 더 금리가 낮은 대출로 갈아탈 수 있다는 계산입니다. 실제로 주택담보대출을 받는 경우, 만기가 길더라도 그 기간 동안 전부 안고 가는 경우는 드물다고 알려져 있습니다. 대출 만기가 길더라도 10년이 안되는 기간 동안 원리금을 갚아가다가 기존 집을 팔거나, 이사를 가거나 하면서 대출금을 한번에 갚는 경우가 많습니다. 즉 집값이 오르기만 한다면 원리금이 절약되기 때문에 훨씬 이득인 셈이 되는겁니다.
집값이 떨어지면 큰 손해
문제는 집값이 떨어졌을 때 입니다. 대출을 실행할 당시보다 비싼 값에 집을 파는 것이 아니라면 결국엔 대출 상환은 계속되어야 하는데요, 만약 집값하락의 폭이 커지는 경우에는 원금보다도 훨씬 많은 이자를 갚아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 계속되는 인구감소, 자산 가격 조정 등으로 부동산 시장이 침체해버리는 경우 빚에 묶여 살아야 하는 것이 아니냐는 우려가 나올 수 밖에 없습니다. 상황이 악화할 경우 은퇴 후 소득이 없는 상황에서도 집값을 갚아야 하는 상황이 올 수 있는 거죠. 은행 입장은 여유 있는 상환 기간을 내세우지만 결국 소비하는 입장에서는 고려해야 하는 부분이 많아진 것입니다.
부동산 시장 중장기 전망
결국 중장기적인 부동산 집값 전망에 따라 이번 만기가 연장되어 나온 50년 만기 주택담보대출은 위기를 부르는 신호탄이 될 수도, 기회가 될 수도 있습니다. 상대적으로 소득이 적은 사람이 대출을 이용하여 집을 매매한 후 집값이 상승한다면 그만큼 자산 규모가 커지면서 부의 사다리를 탈 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 하지만 집 값이 하락하는 경우 반대상황이 될 것입니다.
중장기 부동산 가격 전망은 금리, 공급, 수요, 소득 등 다양한 요소에 영향을 받다보니 쉽게 예측하기는 어렵습니다. 개인적으로는 단기적으로는 상승장이라는 견해를 갖고 있지만 기준금리가 계속 오르면서 4%이상 오르게 된다면 다시 집값은 큰 폭으로 하락할 수 있다고 봅니다. 하지만 부동산 가격의 경우 경제 전반적으로 미치는 영향이 크기 때문에 정부 입장에서도 지속적으로 안정화를 위해 노력합니다. 그만큼 하락하더라도 중장기적으로 보았을 때에는 다시 회복 후 상승하거나 쉽게 하락하는 모습은 보이지 않을 것으로 조심스럽게 예상해봅니다.